必看教程“昆明文山麻将有挂吗(确实真的有挂)

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【央视新闻客户端】

当时我们说，央行、银监会“认贷不认房”等新政出台的最大背景是 ，开发商比任何时候都缺钱
，风险度甚至超过了金融危机
。果然，今年11月以来 ，中央决策层连续提及房地产去库存。在我们的印象中
，这是有史以来最高层首次正面提示房地产风险 。

从去年起，标准排名研究院开始定期推出“房地产公司风险榜 ” ，至今已是第四季
。榜单以存货增长 、去库存压力、现金流恶化情况和资产负债率等四项指标作为评选依据
，筛选出当期最差的20家房地产公司，提示风险。

在前三季的评选中 ，泰禾地产由于存货激增
、现金流恶化以及负债率较高等问题，连续三期蝉联风险榜首位 。而在第四季的评选中
，泰禾地产因今年收入增长明显，接近倍增 ，带动公司现金流状况明显好转
，去库存压力也暂时有所缓解，虽然公司的负债率依然位列前9 ，但在最终的风险排名中由连续三期第1位降到本期的第54位
。

入选最新一期房地产公司风险榜的20家公司是：天地源、格力地产 、三湘股份
、珠江控股、合肥城建 、云南城投
、金融街、广宇发展 、中洲控股
、市北高新、中国武夷 、首开股份
、大港股份、华发股份 、凤凰股份、香江控股
、迪马股份、华鑫股份 、南国置业和阳光城。

当然
，最高层的重视，一方面说明问题已经严重到了必须解决的地步 ，另一方面也说明
，既然得到了正视和重视，可能离问题的解决也不远了 。而不管你如何解读 ，在具体的操作中都必须擦亮眼睛
。

2.5万亿存货背后
，大公司谨慎
、中小公司激进

标准排名研究院统计，截止9月末 ，A股118家房地产上市公司（剔除3季度存货及营业收入少于1亿元的公司），存货合计为2.53万亿元
，与去年同期相比增长10.5%。房地产企业的库存压力整体上并未得到明显缓解，虽然行业的大型开发商对于完成全年的目标信心十足 ，但很多中小型房地产公司却是度日如年 。

从2015年三季度地产公司存货压力榜上可以看到
，很多地方的二三线地产公司在行业逆市中纷纷加大存货储备，如上海市北高新 ，存货增长345%；重庆广宇发展
，增长147%
。

反观大型房企，存货处于谨慎增长 ，万科存货增长0.04%
，保利增长4.39%，招商增长27.39% ，金地则下降9.84%。

去库存压力：万科只需2年
，荣安地产却要15年

今年前3季度，118家房地产公司的营业收入合计为4985亿元 ，比去年同期增加了480亿元，增长10.6% 。可以看到
，营收的增长与存货的增长幅度基本相同，特别是从今年以来央行的连续降息 ，直接降低了购房者的负担压力
，对楼市起到一定的刺激作用，带动成交量的活跃。

很多大型房企的销售情况比2014年增长明显 ，如在地产风险榜连续蝉联榜首的泰禾地产
，今年的营收是65亿元，而去年同期只有35亿元 ，同比增长86%
，全年有望倍增
。其他如万科营收增长26%，保利增长21% ，华夏幸福增长40%。

大房企吃肉
，很多小房企则未必能喝上汤 。荣安地产营收从去年的33亿元降至今年3.6亿元；天保基建从13.9亿元降至4.4亿地；格力地产则从14.3亿元降至4.5亿元
。

118家房企的整体营收增长10%，但营收下降的公司多达60家 ，下降公司的数量多于上升数量，甚至其中还有首开、华侨城等百亿级房企。

其实
，对于地产公司来说，库存量多少并不可怕 ，关键是你是否有能力卖出去 。市场上最大的地产公司万科手里有3500亿元存货
，货值巨大，但按照万科现在年销2000亿元的水平对比 ，2年时间万科基本就可以消化掉手里的存货
。

而对于上文提到的荣安地产
，该公司有50亿元的存货，如果以2014年销售33亿元的水平衡量 ，基本上一年半就能消化掉存货
，但其今年的营收骤降至3.6亿元，如按此水平去库存 ，时间周期延长了10倍。

在标准排名的去库存压力榜中
，荣安地产就排名第1，所有上榜企业基本共性都是营收大幅下降 ，而存货却在增长 。

房企现金流总体回归正常，万科意外成最差

今年3季度
，118家房地产公司的现金流净额合计为7.6亿元，难得一现正流入 ，要知道去年同期的现金流是－1270亿元
，一正一负间差距在千亿元以上
。

但就在所有房企都回笼资金的时候，万科却成为当季现金流最差的房企。标准排名用现金流恶化指标来评估房企的现金流情况 ，即当期与同期现金流净额之间的差额 。

以万科为例
，该公司2014年3季的现金流净额为172亿元，2015年3季度为－46.8亿元 ，两者差额为-218.8亿元
。成为当期现金流恶化榜榜首。

在以往的评选中
，万科一直保持谨慎拿地态度，现金流状况良好 ，今年初万科手中就握有几百亿存款
，加上发债资金，当万科喊出百亿回购股票之时也是底气十足 。而彼时 ，其他房企的日子都很紧张，现金流很多在负十亿至负百亿间。而现在
，当大多数房企加紧回笼资金去库存的时候，已超前完成去库存任务的万科开始在土地市场变得更加积极
。

房企平均负债率76.5% ，珠江控股已资不抵债

长期以来
，珠江控股的资产负债率都是全行业榜首，每次评选其距离资不抵债总是越来越近。而现在一切担心都是多余的 ，108.27%——珠江控股的资产负债率终于破百 。

118家房企的平均资产负债率为76.5%
，超过平均负债率水平的房企虽然只有40家，但大中型房企居多 ，甚至万科（78.78%） 、保利（77.8%）也在其中
。

在负债率排名前10的房企中
，除珠江控股外，还包括鲁商置业（92.89%）
、云南城投（88.52%）、阳光城（87.41%） 、华夏幸福（86.82%）
、泛海控股（86.19%）以及泰禾集团（85.92%）等众多知名房企。

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房地产借壳上市如何融资

借壳上市需要注意哪些实体法律和程序法律问题

公司借壳上市及被并购注意事项

公司借壳上市的标准和条件有哪些

重大资产重组新规,重组对象是不是都要求ipo标准

发行股份购买资产都适用重大资产重组管理办法么Q1:房地产借壳上市如何融资

房地产公司借壳上市在最近两年成为一股潮流,这些公司上市成功之后的发展也成为投资者关注 的焦点 。近日,记者出席了广州恒大地产战略发展研讨会,10余家券商和基金公司的研究员和投资经 理到会就企业上市后的发展战略各抒己见
。 业界专家普遍认为,房地产企业发展的两大要素是资金和土地储备。如今土地实行公开挂牌招标 拍卖政策,土地储备的能力最终取决于资金实力;而中国房地产公司的开发资金来源渠道并不多,银 行贷款、预售款 、自有资金是三大主要来源 。最近几年,银行系统高度重视可能出现的房地产信贷风 险,楼盘预售准许门槛越来越高,借壳上市并实现再融资便成为地产公司寻求发展的理想渠道
。 据统计,近年由于实际控股股东发生变化并且新的控股股东在房地产业有一定发展的公司共有24 家,其中仅有4家实行了增发,2家获得了配股,也就是说有75%的买壳公司还未有达到融资的目的。 与会专家认为,发生此种情况的主要原因在于:首先,我国资本市场对上市公司再融资有严格的要求, 房地产公司业绩波动大,负债高,很难符合要求 。其次,大部分公司借壳时间不长,我国房地产公司 借壳上市风潮是于2000年底与2001年初,到现在也才只有一年多时间,而已经实现再融资的地产借 壳上市公司最短时间是2.2年
。 各证券公司房地产研究员们认为,房地产业受“开发—销售”周期影响易产生业绩波动,在企业 管理架构上与上市公司的要求不尽一致,要实现再融资,最关键的莫过于保持业绩的稳定和按照上市 公司的要求规范治理。而解决这一问题主要应从以下几方面入手 。第一,要制定自身发展的长期战略, 使其所开发项目保持衔接,从而使业绩保持稳定。比如深万科,其所开发的项目就具有充分衔接的特 点,达到了上市公司年年有盘开工,有盘热卖的良性循环,使公司维持平稳优质的业绩,保持了持续 再融资能力,最终作大做强,成为绩优地产股
。第二,可以做一些合法的技术处理。在收入确认上, 房地产企业可以通过调整竣工时间来使销售收入更合理的分布 。在财务处理上,在存货
、预提费用、 无形资产这三个会计科目上作些技术操作也大有裨益
。第三,可以通过运作一些经营性或租赁性的自 有物业,每年获得固定收入,来达到稳定业绩的目的。比如,北京金融街借壳上市后,由于具有稳定 物业出租收入,再加上一定的土地开发,每年净资产收益率都维持在10%以上,在2002年成功实现 再融资4.01亿元 。又如,龙发股份通过购得天伦集团旗下位于广州市黄金地段的 、具有最稳定收益的 天誉花园出租物业,从而稳定了公司收益,在规范治理方面,公司借壳上市之后,房地产公司必须加 大规范治理的力度
。良好的公众形象对上市公司意义重大,而塑造良好的资本市场形象的关键是做好 信息披露工作和建立良好的投资者关系,最关键是公司本身要规范治理。这包括公司日常决策管理的 规范化、激励机制和约束机制的明晰化及从新调整适应资本市场要求的发展战略等等 。

Q2:借壳上市需要注意哪些实体法律和程序法律问题

《证券法》

Q3:公司借壳上市及被并购注意事项

借壳上市有两个关键步骤:

1)收购壳体及相关资产
。借壳上市一般都是用并购形式出现的,将某经营不善的上市公司收购,然后收购方成为该上市公司的大股东或实际控制人。这一步的操作主要是企业并购方面的业务,一般是整体收购,含资产
、负债和所有者权益 。负债收购要与债权人签订三方协议
。

2)资源整合。主要是资产置换,将收购方(控股股东)能为企业带来经济效益的优良资产置换原上市公司的不良资产,这步主要是非货币性交易(原资产出让给原股东,新资产进入上市公司),或者关联方交易(上市公司直接购买控股股东的优良资产) 。购买资产后,这部分资产的相关收益也就带到上市公司里面了。这就是我们经常看到某上市公司购买了***资产或上市公司投资***万元购买了***资产,或新签订***合同***万元,等等,这些公告实际上就是新资产的后续效能
。

其他就是证监会要求的相关操作了,手续比较复杂,一般要2~3年。但借壳上市不用等指标 。

Q4:公司借壳上市的标准和条件有哪些

借壳上市的定义

借壳上市或借壳重组是指《重组办法》)第十二条规定的重大资产重组,即:自控制权发生变更之日起,上市公司向收购人购买的资产总额,占上市公司控制权发生变更的前一个会计年度经审计的合并财务会计报告期末资产总额的比例达到100%以上的重大资产重组
。

借壳上市的标准和条件

借壳上市的标准是:除符合《重组办法》第十条、第四十二条规定的要求外,上市公司购买的资产对应的经营实体持续经营时间应当在3年以上,最近两个会计年度净利润均为正数且累计超过人民币2000万元。上市公司购买的资产属于金融 、创业投资等特定行业的,由中国证监会另行规定 。

借壳上市完成后,上市公司应当符合中国证监会关于上市公司治理与规范运作的相关规定,在业务
、资产、财务 、人员
、机构等方面独立于控股股东、实际控制人及其控制的其他企业,与控股股东 、实际控制人及其控制的其他企业间不存在同业竞争或者显失公平的关联交易
。

信息来源于网络,仅供参考

Q5:重大资产重组新规,重组对象是不是都要求ipo标准

个人认为

重大资产重组的情况下,您写了一个新规。

在IPO情况下,证监会才能监管,一般不上市的企业的监管力度与IPO差距极大

所以个人认为,你的提问应该是肯定的答案

另外重大资产重组的话IPO必须要出公告披露 。

Q6:发行股份购买资产都适用重大资产重组管理办法么

上市公司实施并购重组中,向特定对象发行股份购买资产的发行对象数量是不超过10名还是不超过200名?中国证监会时间:2012年07月16日:答:根据《证券法》规定,向特定对象发行证券累计超过二百人的,为公开发行
。《上市公司证券发行管理法》规定非公开发行对象不超过10名。《上市公司重大资产重组管理法》并未对发行股份购买资产的对象予以明确规定 。非公开发行股票募集资金与发行股份购买资产存在差异:一是发行对象的确定方式不同
。在作出非公开发行股票募集资金行政许可决定时,发行对象通常是不确定的,需通过询价确定;发行股份购买资产的交易目的主要是购买发行对象持有的标的资产,在首次公告发行方案时,发行对象就是明确确定的。二是发行股份购买资产通常是向有限责任公司或股份有限公司的股东,购买其所持有的标的公司股权 。根据《公司法》的规定,有限责任公司的股东要求是50名以下,非上市的股份有限公司股东一般是200名以下。如果要求发行对象不超过10名,发行股份购买资产往往就不能一次性买入标的公司的全部股权或控股权,会对上市公司并购重组效率产生影响
。实践中已经出现了许多上市公司换股吸收合并非上市公司发股对象超过10名但不超过200名的案例。因此,上市公司实施并购重组中向特定对象发行股份购买资产的发行对象数量限制原则上不超过200名 。

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”这个话题的介绍 ，今天小编就给大家分享完了
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